挑选房地产信托,需要看哪几方面?

美 丽 姐 1 9 9 1 美丽姐
2019-11-07 07:14

最近发现很多信托公司都在发行地产类的信托项目,项目地基本都集中在最近两年火起来的几个二线城市,像郑州、无锡、南京、杭州、重庆还有粤港澳大湾区辐射到的哪几个城市,融资开发商除了咱们耳熟能详的那几个大的地产商,比如融创、绿地、万科、恒大......也有项目地本土的一些老牌开发商,项目规模小到3亿大到20多亿的,项目收益从7.5%-8.5%都有,一般大开放商、知名信托公司发的项目收益就会低一些。

 

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很多投资人对地产信托“谈虎色变”,但其实这一两年来地产信托违约的很少,印象比较深刻的就是今年3月初有一个“重庆雅典违约事件”,后来我担心自己消息闭塞,还专门还上网搜了一下,发现地产信托违约的真的很少很少,客观的讲比目前出现延期的政信信托都少,所以我建议投资人以后可以多关注关注地产类的信托。

 

一季度发行的集合信托中,房地产项目融资规模占比35.7%,基建占比24.5%,地产项目融资规模远高于其他类型的项目,所以我认为有必要说一说地产项目如何挑选。

 

第一、要选”核心“城市的地产项目

 

所有的地产项目第一还款来源都是房子的销售收入,这房子好不好卖,我估计我的每一个客户都比我专业,现在中国的中产们哪一个家庭没有3套左右的房产?自住的、出租的、学区的、休闲度假的......房子根据自身的功能不同,被投资人定义了不同的属性,但是房子能不能卖的出去,追根究底就是看”位置“,房子在哪个城市?在城市的哪个位置?只要这两点有把握了,那销售问题就不大。

 

一般我给客户推荐地产项目,只推荐一二线城市的,其实像一些人口流入比较大的省会城市也不错,我前段时间去贵州,跟当地人聊天,了解到贵阳的房价部分地区已经涨到2万了,而且一些人气很旺的地区有钱都不一定能买到,另外粤港澳大湾区的辐射城市有经济做支撑,对外地人口有吸引力,房子销售也不成问题。

 

因为我们大部分人都只对自己所生活的城市,还有北上广深这些超大城市有所了解,其他三线或者定义模糊的城市太好判断,我自己简单的设置了一个标准,一个城市的二手房均价在1.5万的就可以考虑,这个标准不是我拍脑门瞎说的,是最近这一年我看地产项目的时候,顺便看各地的房价总结出来的,国内的省会城市还有一些经济强劲的南方城市,房价都在这个水平,有兴趣的朋友也可以自己留意一下!

 

第二、要选大开发商融资的项目

 

 

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2018年之前,大部分信托公司做地产项目,都只和排名前50的开放商合作,到了2018年之后中央去杠杆,好多小地产公司举步维艰,信托公司已经把放款门槛提高到排名前20的开放商了,我上面贴了一张图大家可以保存一下,以后选项目做一个参考。

 

下来说为什么要选择大的开放商:

 

首先,大开发商自身实力强,造血功能会更强。一个小开发商因为资金有限,可能一年只够开放自己所在城市的项目,如果当地楼市不景气,那后期项目回款出问题就凉凉了,但是大的开放商,项目开放几乎是”遍地开花“的,这个城市的楼市不景气,但是没准别的城市销量还不错呢,真所谓”东边不亮西边亮“,尤其是现在楼市实行”一城一策“,只要整个集团资金链不锻炼,那集团公司不会允许任何一个地区的项目违约,那样这个公司的信用不就破产了吗?这个大家应该都能理解。

 

其次,大的开发商信用评级高,再募资能力强,融资成本低,渠道多。比如像万科、融创是上市公司,那就可以通过增发股票、发公司债的方式募集资金,未上市公司就没有这两种融资渠道。而且体量越大、实力越强的公司,信用评级越高,融资成本也越低。其实像万科、融创这种体量的地产公司,已经类似于一家依托地产实体的金融公司了,集团总公司的主要职责就是“资金调配”,不管是哪个城市的子公司募资,集团公司都会出来做担保,这样就相当于以集团公司的名义募资了,可以有效的降低融资成本。包括地产公司的银行融资,都是首先集团公司以自身的名义去找银行贷款,这样贷款利息更低,拿到款以后再以内部借款的形式给到下面的子公司。

 

最后,一般公司越大各方面财务数据也会越规范一些,这样项目尽调的可信度就越高。信托公司做尽调也不可能自己带一个财务团队去查融资方的账,所以很多数据都是直接跟融资方要来放在尽调资料里的,大公司盯着的人多,相较而言道德风险更低。

 

第三、要选抵押物充足且变现容易的项目

 

一般来说大开放商在“核心”城市建的房子都能卖出去的,但是如果真的卖不出去了,到期兑付不了怎么办呢?这个时候就需要考虑处置抵押物了。

 

现在市场上在发行的地产信托,基本抵押率都是60%左右的,一般抵押的实物有这么几种:土地、房子、商铺和车位。关于抵押物投资人最担心的问题就是估值水分太大,不好变现,这两个问题如何解决呢?

 

关于土地的估值,如果说抵押地块是刚刚从从政府手上拿到的,那当时拍到这块地的价格就是非常好的参考标准。如果这块地已经在开发商手上存了好几年,考虑到土地价格的上涨,那就不好估计了,这个时候投资人可以到“土流网”上去查查这块地附近土地的现价如何,跟抵押物的估值是否接近,如果差的不多说明水分就不大。

 

关于房子的估值,更好核实了,上网搜一下附近楼盘的价格是多少,那抵押的房子的价格就估计个八九不离十了。

 

关于商铺的估值,商铺不像商品房,如果地理位置不好,那就会出现“有价无市”的尴尬局面,因为谁买商铺也是为了投资,用于出租,所以如果商铺的地理位置不好,估值就是个泡泡,估值再高都不能变现。

 

最后说一下车位,车位的情况也比较特殊,跟商铺一样,需要单独拎出来讲,商铺是依附于周围环境的,车位是依附于所在小区房子的销售情况,如果说所在小区房子卖得好,那车位肯定顺便就卖出去了,现在几乎家家户户都有车子吧,很少有人只买房不要车位的。比如说有一个地产项目资金用于来发某一个小区的房子,抵押的是小区内的车位,表面看没什么问题吧?但是大家想想,如果说这个项目到期之后还不了钱,那一定是盖好的房子销量不行,那房子卖得不好,车位能卖出去吗?所以说以后遇到抵押车位的项目要多一个心眼。

 

做房地产信托,主要看的就是以上三点,很多投资人会首先选择信托公司,再看项目本身,讲真,这有点本末倒置了。

 

首先信托公司牌子小不代表管理能力就不行,大家可以看哪些出了名的违约项目,别说信托公司连银行都不能幸免,这些正规金融的风控都大同小异,有兴趣的朋友可以去看看各大银行和信托公司招聘项目经理的标准,都差不多的。而且信托公司的股东背景都非富即贵的,这些公司的高管跟一般公司的高管不同,他们比起商人来更像官,官的办事原则是什么?”不求有功,但求无过“啊,人家不会为了赚一两个点的管理费去冒险的。大部分出问题的信托公司都是民营背景的,以利益为导向,有十分的能力一定要加杠杆干出二十分的事儿,结果抗风险的能力特别差,市场一波动马上出问题。

 

其次,大信托公司会兜底吗?不可能。一方面《信托法》不允许,第二,项目抵押物如果不值钱,后期回款无望,信托公司绝对不会给投资人兜底的。信托公司说白了就是一个受托人,项目最终完全兑付不了,只要他们尽调没有造假,最多帮投资人追讨就完事了,无非花点诉讼费,但是给投资人刚兑了,那损失就大了,有人可能举反例说某某信托就给投资人刚兑了,你可以再关注一下后面的剧情,一定是信托公司把抵押物以更高的价格处置了,这样人家一方面保住了品牌,二来还赚了一笔,里子面子都赚到了。

 

房地产的信托项目,需要考虑的基本就以上几点,明天分享几个问题项目案例,有遇到过房地产项目延期违约的朋友也可以留言,明天可以一块分享。

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