房贷利率新政来了,按揭房每月要多支出多少贷款利息

资管之家综合 admin
2019-10-09 07:25
房贷利率新政来了,按揭房每月要多支出多少贷款利息 


苏宁金融研究院高级研究员  陈嘉宁

今天是央行房贷利率新政落地的第一天——根据人民银行的公告,“自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。”

您准备好了吗?

房贷利率新政详解

相对之前的政策,今天落地的新政对于我国房贷利率结构会有何影响?本文尝试通过下图进行解释。

上图左边是大家非常熟悉的传统房贷利率结构,主要包括两个部分:

(1)基准利率:由央行官方公布的一个存贷款利率,主要根据我国经济状况和货币政策需要进行确定和调整,当前我国5年以上贷款的基准利率为4.9%。由于该利率的调整将对宏观经济影响较大,故调整比较慎重,上次基准利率的调整可以追溯到2015年,至今已近4个年头。

(2)利率加点:实际房贷利率在基准利率的基础上还会有一个利率加点(一般是在基准利率的基础上,上下浮动一定比例)。在传统房贷利率结构中,利率加点一般由金融机构根据市场情况(资金面的宽裕情况)和风险等级(抵押资产和贷款人的风险情况)灵活决定,所以同一个贷款人向不同银行申请贷款,得到的房贷利率可能存在差异。央行会对浮动的上下限进行限定。

上图右边是此次新政推出后的房贷利率结构,可以发现大的框架并没有发生变化(仍然是由“基础利率+利率加点”两个部分构成),但是,每部分的具体组成发生了较大的变化:

(1)基础部分:由基准利率变为了市场报价利率(LPR),所谓市场报价利率(LPR),是选取了市场上有代表性的18家银行,综合参考他们的贷款利率报价,由指定发布人对报价进行计算,形成的平均利率。相对之前的基准利率,市场报价利率(LPR)的定价来源为市场报价,更新频率更高(每月20日更新一次),市场化程度更高。

(2)利率加点:引入央行和省分行的参与。相比之前利率加点仅由金融机构根据市场情况进行浮动,在新政的利率加点中,还引入了央行和人民银行各省级分行的参与。其中,央行要求“首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点”,而对于各人民银行省级分行,“应按照‘因城施策’原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。”因此,在新政中,利率加点受到央行、人民银行省级分行和对应商业银行三者共同影响。加点数值一旦确定,整个合同期限内都固定不变。

另外,在利率更新周期方面,新旧政策差别不大。在旧政策中,房贷的实际执行利率每年会进行更新。银行会根据当时的“基准利率”和合同约定的利率加点,综合计算该年度执行的贷款利率。在新政策中,利率更新周期可以跟银行进行协商,最短1年,为了规避利率风险,预计大部分银行也会以1年为利率更新周期来提供贷款。

综上所述,新的房贷利率政策表现出“市场化”和“差异化监管”相结合的特点。其中,基础利率部分,市场报价机制的引入,使得房贷利率更加的市场化,而利率加点部分,人民银行及各个省分行的参与,也使得监管部门可以针对各地房地产实际情况进行差异化监管和调节。

至于新政策是否比旧政策的房贷利率更高?答案是不确定。这取决于利率市场的状况,包括基准利率和市场报价利率(LPR)的高低,以及各自利率加点的高低等因素综合决定。如当前,5年以上LPR的利率4.85%是略低于同期的基准利率的(4.9%),但是今后两者的走势和变化还有待观察,相信短期内不会有较大的差异。

房贷利率新政对房价的影响不大

房贷利率新政的推出,对于当前的房价影响大吗?

笔者认为影响不大。

因为相对于其他房地产价格影响因素(如限购政策和首付比例等因素),利率变动对于房价的影响相对有限。本文以一个购房案例进行解释:

假设总房款为300万元,三成首付90万元,需向银行贷款210万元,根据不同的房贷利率,按20年期限,以等额本息形式,每个月需要还款的金额如下图所示:

可以发现,随着房贷利率的上浮,购房者的月供金额确实有所增加,就如一个中小波动,房贷利率由5.9%上升60个基点,到6.5%,每月的月供增加730元,一个较大的波动,房贷利率从5.9%上升到7.9%(上升200个基点,在当前适度宽松的货币政策的环境下,可能性不大,在此引用更多的是压力测试),每月的月供增加2500元。

下图是首付增加对于购房者的影响:

同样是300万元的房子,按照首付60%计算(接近北京、上海等一线城市的二套房首付比例),需要180万元首付款,相比原来(三成首付),多缴纳90万元现金。

由以上案例可见,相比利率波动使得每月增加上千元月供,首付比例波动则需要购房者短时间内筹集和缴纳大笔购房首付款,对于购房者的购买力和需求影响更大。实务中,各地确实也是通过提高二套房首付比例来抑制投机炒房,调控房价的。

具体请看部分一二线城市的二套房首付比例:

另外,大部分一二线城市,还对购房资格进行了限制,只有具有本地户口、工作居住证或者在本地缴纳多年社保/税收的前提下,才有资格购房,如此进一步限制了购买力和需求。

综上所述,相比首付比例和各地的限购政策,此次利率新政对于房价影响有限。

房贷利率新政对现有房贷的影响

有人可能会担心利率新政的推出,对于现有房贷利率产生影响?这里涉及到新旧政策过渡的问题。

根据官方的说法,“2019年10月8日前,已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。”

所以,根据央行基准利率在未来是否会持续发布,笔者认为利率新政对于现有房贷客户的影响分为两种情况:

(1)若央行的基准利率持续发布,则现有房贷客户仍按基准利率计算房贷利率,履行还款义务;
(2)若央行的基准利率停止发布,不排除会用市场报价利率(LPR)来替代现有房贷客户的基准利率。

虽然官方目前并未公布具体方案,笔者认为,第一种过渡方案更平滑,新老两种贷款形式并存,但是新发贷款都以市场报价利率(LPR)为基础,随着时间的推移,以基准利率为基础的老贷款逐步到期,基准利率也逐渐退出历史舞台。当然,具体的利率方案有待官方进一步的确定。

购房贷款的两点建议

房贷利率新政下,应该如何买房?

根据前文分析,笔者认为房贷利率新政对于当下房地产市场影响有限,购房者可以参考首付比例、各地的限购限贷政策、个人的收入和资产水平等诸多因素,综合进行评价和决策。

当然,新政下,由于市场报价机制(LPR)的引入,不排除新的房贷利率比老政策(基准利率)有更大的波动性,如此也意味着更大的利率风险。因此,笔者建议:

(1)留足余量,量力而行。购房者在测算月供和贷款规模时,应该结合自己的收入水平,留足余量,量力而行。如每月到手收入为20000的购房者,建议考虑将月供额度设置为10000元,按等额本息(利率5.9%)、20年贷款期限计算,可贷额度在150万左右。如此配置,一方面,保证了每月有10000元的消费/生活开支或者储蓄,不会影响到生活质量,另一方面,即使房贷利率出现向上波动,每月多支出上千元房贷月供,也是可以接受的。反之,如果余量不足,虽然可贷金额有所提高,但是受到利率风险的影响也相应增大了,严重的可能会影响生活质量。

(2)选择公积金贷款/混合贷。目前房贷利率新政仅限于商业贷款,公积金贷款仍沿用老办法,不仅利率更低,而且利率波动小,利率风险更低。故同等条件下,如果条件允许,建议选择公积金贷款,如果公积金贷款额度不够,也可以考虑公积金+商贷混合模式。

以上是对房贷利率新政的分析,希望对您购房决策有所帮助。


房贷今日换锚!全国14个典型城市利率一览:首套房百万贷款月供多6元

 

个人住房贷款利率调整新规今日开始执行,房贷利率换锚。根据央行此前发布的《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》显示,10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。另外,商业用房购房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

易居研究院对全国14个典型城市进行了房贷测算,这14个城市包括:4个一线城市,北京、上海、广州和深圳;7个二线城市,杭州、苏州、南京、宁波、合肥、重庆、海口;3个三四线城市,无锡、珠海、佛山。

上述14个城市在执行LPR贷款利率后,利率稍有增加,按照贷款本金100万计算,其中首套房的月供额比过去增加了6元,而二套房的月供额比过去增加了15元。从城市结构上看,二线城市的负担增加相对会大一点,而三四线城市则没有太明显的负担,甚至有减负的现象。

 

 

二套房利率相对变化大 

2019年9月,根据全国银行间同业拆借中心发布的数据,全国贷款市场1年期报价利率LPR为4.20%,相比8月份的4.25%有所收窄,即收窄了5bp或0.05个百分点。而贷款市场5年期报价利率LPR则为4.85%,和8月份的4.85%是持平的。当然,若和央行5年期基准利率4.90%相比,当前5年期报价利率LPR则相对更低。

从房地产的角度看,易居研究院的数据, 2019年10月份,4个一线城市首套房的LPR房贷利率为5.23%,相比9月份的5.21%略有上升,上升幅度为2bp,即0.02个百分点。同时,4个一线城市二套房的LPR房贷利率为5.61%,相比9月份的5.58%略有上升,上升幅度为3bp,即0.03个百分点。上海的房贷利率相对变化最为明显,其中首套房利率上升5bp,二套房上升6bp。不过在实际操作中,情况却大相径庭。21世纪经济报道从两位沪上国有大行和股份行高管处了解到,房贷利率挂钩LPR之后,上海当前执行房贷利率为首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR减20基点,二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+60基点。以此计算,上海房贷利率为首套房最低4.65%,二套房最低5.45%。

 

从此类房贷利率数据可以看出两个特点。第一、一线城市采用新的利率定价机制后,利率变动其实不大,只有微小的变动,进一步体现了利率稳定的导向。第二、首套房和二套房的利率变动方面,二套房利率的变动幅度稍微更大一点。

本月,7个二线城市首套房的LPR房贷利率为5.67%,相比9月份的5.64%略有上升。同时,7个二线城市二套房的LPR房贷利率为5.99%,相比9月份的5.94%也是略有上升,上升幅度为5bp。苏州的首套房贷利率出现下降,相比上个月下降8bp,不过整体仍维持在高位,为6.05%。

从此类房贷利率数据可以看出两个特点。第一、二线城市中首套房的利率上升幅度并不大,而二套房的利率上升幅度相对大。第二、横向对比看,二线城市的首套房和二套房利率上升幅度都要超过一线城市,这和二线城市房地产政策近期略偏紧的因素有关。

 

3个三四线城市样本中,首套房的LPR房贷利率为5.59%,相比9月份的5.64%略有下降,下降幅度为5bp,即0.05个百分点。同时,3个三四线城市二套房的LPR房贷利率为5.83%,相比9月份的5.88%略有下降,下降幅度为5bp,即0.05个百分点。

随着LPR定价机制改革的推进,未来房贷利率的定价方式和利率水平等都会发生变化,进而也会影响住房按揭贷款的成本,即月供金额的大小。基于前面14个城市的统计结果,以“100万贷款本金、30年即360期、等额本息偿还方式”的贷款案例进行成本测算,进而观察LPR贷款利率下购房者的月供压力发生了什么变化。

从测算结果可以看出,14个城市在执行LPR贷款利率后,首套房的月供额比过去增加了6元,而二套房的月供额比过去增加了15元。虽然略有上升,但基本上不会对购房者形成太多干扰,或者说是可以忽略不计的。而从城市结构上看,二线城市的负担增加相对会大一点,而三四线城市则没有太明显的负担,甚至有减负的现象。

引导资金更多流入实体经济

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受21世纪经济报道记者采访时表示,国庆长假后,全国住房按揭贷款市场执行了新的定价机制,LPR定价模式有助于实现利率市场化的导向。而各地将基于因地制宜、因城施策的思路,基于各地楼市情况和房地产金融情况,陆续落实地方性的LPR房贷政策。各大商业银行将根据实际经营状况和房地产政策导向,基于LPR基础利率和基点等要素,重新计算房贷利率和进行房贷的发放。从测算中也可以看出,最新一期LPR利率的调整,并不会对按揭贷款的成本产生实质性的影响,更多的影响还是体现为贷款定价方式的调整,即后续利率自我调整的空间会更大。

东兴证券表示:结构性降息,意在稳房价稳预期。从2002年以来,不同期限贷款基准利率都是同步调整的。因此将这种结构性降息解读为稳房价稳预期,延续之前对房地产金融偏紧的调控思路。东兴证券认为今年5月以来房地产金融政策持续偏紧将引导资金更多流入实体经济。

此外由于按揭贷款额度不足,预计全国房贷利率仍将延续上行趋势。8月份全国首套房贷平均利率为5.47%,二套房贷平均利率为5.78%,均已经连续3个月上行,东兴证券认为这一趋势或将会延续。主因房贷额度在上半年投放较多,下半年额度不足。分地区来看,不同城市房贷利率将受房贷供求和“一城一策”调控所决定。

从目前行业基本面来讲,也不支持对房地产金融宽松。受三四线城市较强支撑叠加低基数影响,8月房地产销售超预期。8月单月销售面积同比增长4.7%,为12个月来最高。8月单月的房地产开发投资同比增速10.5%,相较上个月上行2个百分点。累计开发投资同比增速10.5%,虽然有所下行但仍属较高水平。因此较扎实的基本面不支持大面积的宽松政策出台,无论是房地产金融政策还是以“限购限贷限售限签”为代表的行政政策。

降LPR和降息两工具比较:如果未来5年期LPR下行,对房贷利率的影响力度弱于降息。此处降息特指改革LPR形成机制之前的降低存贷款基准利率。从本质上讲,商业银行房贷利率定价是由自身资金成本、客户信用资质等因素决定。从资金成本角度,由于降息相比降LPR更有效的降低了银行负债端综合资金成本,故如果未来5年期LPR下行,对房贷利率的影响力度弱于降息。

今年以来对房地产政策特别是金融政策持续偏紧张,和宏观层面逆周期调节政策形成一定的分化。但目前房地产行业基本面较扎实,主要的几项数据单月销售面积、单月新开工、单月开发投资等增速尚未出现明显下滑,不支持行业大面积的宽松政策出台。我们建议配置高信用的龙头房企,如保利、金地。理由有二:第一,偏紧的金融政策凸显了高信用房企的融资优势;第二,看好龙头利用低成本资金拿地进而带来的拿地集中度提升,而拿地集中度提升会向销售集中度提升和业绩集中度提升转化。

中原地产首席分析师张大伟则表示,整体来看,LPR政策落地前后,各地银行房贷利率不会发生较大变化。目前,各地房贷利率基本平稳,出现明显波动的不多,大部分银行依然正常放款。从全国主要的一二线城市看,目前利率水平相比2019年二季度有轻微波动,但80%以上城市依然维持在过去2年的最低利率。所有城市的房贷利率相比2018年四季度,都没有明显上行。21世纪经济报道  叶麦穗

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