二手房买受人能否排除原房主债权人的执行?

资管之家 齐精智律师
2020-06-01 05:45

二手房买受人能否排除原房主债权人的执行?

齐精智律师

在交易过程中,二手房有房产证的可以排除原房主的债权人对二手房的执行,齐精智律师提示二手房没有房产证的买受人就不能对抗出卖人的债权人。

本文不惴浅陋,分析如下:

一、二手房买受人可以排除原房主的普通债权人对该房屋的执行。

裁判要旨:本案买受人在《房产买卖协议》签订后,已经依约定支付了大部分房屋价款,并实际占有了案涉房屋,虽然并未办理过户登记,但作为合法占有人有权要求出卖人为其办理案涉房屋的过户登记手续。而本案普通债权人的权利内容,指向的是出卖人人(本案保证人)的一般责任财产。作为买受人的权利内容,则以案涉房屋这一特定财产为唯一客体,除依法享有要求办理过户登记的物权期待权之外,其作为合法占有人还依法享有主张房屋的所有人能够主张的排他性权利。

案件来源:《刘爱生与杜丹清案外人执行异议之诉案》【(2017)最高法民再355号】

二、二手房买受人的权利不能排除抵押权人的执行。

《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》【最高人民法院民事审判第二庭编著,人民法院出版社出版,2019年版】第636页最后两行载明:“二手房购买人的权利不应当优先于抵押权人,除非抵押权人同意出卖人转让涉案房屋。”第637页第三段载明:“出售在先,抵押权设定在后,购房人的权利优先还是抵押权优先?应当区分是否为消费者购房人,如果是一般购房人,其取得的不是物权期待权,本质是债权,并不优先于抵押权。”从上述解读也可以看出,“九民纪要”认为二手房买受人的权利不能排除抵押权人的执行。

三、买卖双方签订购房合同时,出卖人即尚未取得房产证的,可认定系买受人自身原因未办理过户登记,买受人不能对抗出卖人的债权人。

裁判要旨:本案中,刘路朋于2016年11月18日与王献召签订买卖合同购买案涉房屋时,王献召尚未取得案涉房屋的房产证。直到一审诉讼时,王献召仍未取得案涉房屋的房产证。故刘路朋在签订房屋买卖合同时就应当预见到王献召向其办理房屋过户登记存在障碍。案涉房屋由王献召按揭贷款购得,房屋上设有抵押权。在涤除抵押权之前,当事人仍无法办理过户登记。刘路朋与王献召约定契税票满两年后进行过户,则在契税票满两年之前案涉房屋还不能办理过户登记。综合上述事实,原判决认定系刘路朋自身原因未办理过户登记,并无不当。刘路朋提交的证据不足以证明其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。

案件来源:(2020)最高法民申1100号。

综上,在交易过程中,二手房有房产证的可以排除原房主的债权人对二手房的执行。

齐精智律师,陕西明乐事务所高级合伙人,北大法学院北大法宝学堂特约讲师,公司股权、借贷担保、房产土地、合同纠纷专业律师,微信号qijingzhi009。

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