一二线城市房价上涨却租金下跌，当前的房地产到底怎么了？

5月27日，中国社会科学院财经战略研究院发布2020年04月纬房综合指数，数据显示今年4月全国核心城市（主要为一二线城市）二手房成交量与价格快速回升，租金较快下降。三四线城市房价总体下跌。数据显示，全国核心城市房价出现较快回升，并创出一年来的新高。反映全国24个核心城市房价总体变化的纬房核心指数显示，2020年4月，核心城市综合房价已经高于2019年全年最高房价，但是仍要低于2018年中的房价水平。2020年4月，纬房核心指数为107.01点（以2018年1月核心城市综合房价为100），比2020年3月106.43点上涨0.54%，比2019年4月105.26点上涨1.11%。

虽然房价上涨迅速但核心城市住房租金较快下降。反映全国22个核心城市住房租金总体变化的纬房租金核心指数显示，核心城市近2个月住房租金出现较快下降，与房价走势形成背离。2020年4月，纬房租金核心指数为102.6点（以2018年1月核心城市综合租金为100），比2020年3月103.19点下降0.57%，比2019年4月104.12点下降1.46%。

我们看到一二线城市房价上涨却租金下跌，实际上这个正是体现了当前房地产市场明确的一个不同价值取向，我们到底该怎么看这个问题呢？

前几天，我们专门引用过著名经济学家罗伯特席勒先生的叙事经济学理论，就是从某种程度上来说房地产市场，因为大量的媒体宣传和大家周围的人通过买房获利已经产生了扭曲，这个房地产市场已经逐渐背离了大家所认知的房地产市场，在国家层面国家已经非常明确的告诉大家，房子是用来住的，不是用来炒的。但是实际上在大多数中国人的观念中，房地产依然是一个投资品，甚至从某种程度上来说大家因为从周围的人群看到了有人通过买房获利，逐渐都认同了这个观念，所以对于房地产的销售市场来说，房地产成为了一个虐待投资属性，甚至某些城市已经成为投机属性的市场。在这样的市场情况之下，必然会导致的，是房地产的所有者，并不是通过说我持有房子，然后收租来获得收益，而是说我持有房子等过一段时间之后就将房子卖掉，从而获得资本利得，正是因为这种非常特殊的心态，所以引发了房地产市场的特殊变化。

我们再反过头来看租房市场，为什么租房市场没有这样的变化呢？因为对于租房市场来说，大家并不考虑房地产的所有权问题，所以也不存在任何的投资或者投机行为。租房市场核心的关键是房地产使用权的让步，任何房屋所有者将自己房地产的使用权让渡出去，从而获得租金的回报，这就是租房市场的核心逻辑。我们从这个逻辑出发，就能够发现当前的租房市场为什么会出现租金下跌的现象，因为还是有很多人对于去一二线大城市工作保持着一个比较谨慎的态度。虽然全面复产复工已经基本实现，但是还是有一些流动人口尚未完全返回城市，这就导致了，实际上的租房需求是不足的，而租房的供给又是相对过剩的，在租房需求不足，租房供给过剩的状态中，必然会导致租金的下跌。

因此我们对这个现象的看待的核心就在于当前的房地产市场，一定要让其投机的氛围逐渐消弥下去，真正让房地产市场的销售进入房住不炒的状态。同时我们还要真正认识到，当前的房地产租金水平较低，所以还是要提高一定的房租水平，真正通过扩大就业，扩大消费来提升需求，让房地产的租金回报进入一个合理的区间，只有这样才能够维持房地产市场长期稳定的发展。